Regularização de imóveis
Análise documental e caminhos jurídicos para colocar o imóvel no nome de quem efetivamente é o dono, incluindo usucapião e adjudicação compulsória.
Regularizar um imóvel é fazer com que a situação registrada na matrícula corresponda à realidade: quem realmente é o proprietário, qual a área construída e quais ônus existem sobre o bem. Enquanto essa correspondência não existe, o imóvel tende a não poder ser vendido, financiado, dado em garantia ou transmitido por herança de forma segura.
Não existe um caminho único. Contrato de gaveta, imóvel ainda em nome do antigo dono, compra sem registro, posse antiga sem documento e construção não averbada são situações diferentes, com soluções diferentes. A definição vem sempre da análise da matrícula e da cadeia documental do bem.
Problemas que costumam aparecer
A frase mais comum no escritório é: a casa é minha, mas no papel está no nome de outra pessoa. Ela resume situações bastante distintas do ponto de vista jurídico.
Situações frequentes
- Imóvel sem escritura pública, comprado apenas com recibo ou contrato particular.
- Contrato de gaveta, com sucessivas transferências nunca registradas.
- Imóvel que permanece na matrícula em nome do antigo proprietário.
- Vendedor que não comparece ou não é localizado para outorgar a escritura.
- Posse antiga e mansa, sem documento que comprove a propriedade.
- Construção ou ampliação não averbada na matrícula.
- Imóvel de pessoa falecida, cuja regularização depende de inventário anterior.
- Matrícula com divergência de área, descrição ou confrontantes.
Caminhos jurídicos possíveis
A depender do caso, a regularização pode passar por escritura de compra e venda com posterior registro, por adjudicação compulsória quando o vendedor se recusa ou não é localizado, por usucapião judicial ou extrajudicial quando a posse preenche os requisitos legais, ou pela retificação da própria matrícula.
Em muitos casos, é necessário resolver antes uma sucessão: se o titular registral faleceu, o inventário precisa ser tratado para que a cadeia de propriedade volte a fechar. Por isso a análise documental vem sempre antes da escolha do caminho.
Como começa a análise
O ponto de partida é a matrícula atualizada do imóvel, acompanhada dos contratos existentes, comprovantes de posse, carnês de IPTU, contas de consumo e qualquer documento que ajude a demonstrar quem ocupa o bem e desde quando.
Com esse material, é possível dizer com objetividade qual caminho se aplica, o que ainda falta reunir e qual é a expectativa razoável de prazo. Quando o caminho é inviável ou desproporcional ao valor do bem, essa também é uma resposta legítima e ela é dita.
Veja também
Perguntas sobre regularização de imóveis
Contrato de gaveta dá direito ao imóvel?
O contrato particular pode comprovar o negócio entre as partes, mas não transfere a propriedade, que no direito brasileiro se dá pelo registro na matrícula. Existem caminhos jurídicos para converter essa situação em propriedade registrada, e qual deles se aplica depende da documentação e do tempo de posse.
Quanto tempo leva para regularizar um imóvel?
Varia conforme o caminho adotado, a comarca e a completude da documentação. Procedimentos extrajudiciais em cartório tendem a ser mais rápidos que os judiciais, mas nem toda situação admite a via extrajudicial. Uma estimativa realista só pode ser dada após a análise da matrícula.
Posso vender um imóvel que ainda não está no meu nome?
A venda de imóvel não registrado em nome do vendedor costuma esbarrar em recusa de cartório, de banco e de comprador. Regularizar antes tende a preservar o valor do bem e evitar que o problema seja transferido para o próximo comprador.
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Com os documentos em mãos, conseguimos apontar com objetividade qual caminho se aplica e o que precisa ser reunido.