O que é adjudicação compulsória e quando ela se aplica?
A adjudicação compulsória é a ação (ou, em determinadas hipóteses, o procedimento extrajudicial) que permite ao comprador obter a escritura definitiva de um imóvel quando já cumpriu sua parte no contrato, mas o vendedor se recusa, não é localizado ou não pode outorgar a escritura voluntariamente.
Para caber, é preciso comprovar um contrato de compra e venda válido, quitação integral do preço combinado e a inércia ou recusa do vendedor em formalizar a transferência.
Requisitos para pedir a adjudicação
Adjudicação judicial e extrajudicial
Tradicionalmente, a adjudicação compulsória é uma ação judicial, na qual a sentença substitui a vontade do vendedor e autoriza o registro em nome do comprador.
Alterações legislativas recentes vêm ampliando hipóteses de adjudicação por via extrajudicial, processada em cartório, quando a documentação é robusta e não há controvérsia relevante. A viabilidade dessa via depende da análise do caso concreto e da interpretação adotada pelo cartório da circunscrição.
Diferença para a usucapião
A adjudicação compulsória parte da existência de um contrato de compra e venda válido: o comprador já tem título, falta apenas o registro. A usucapião, por outro lado, parte da posse prolongada, sem necessariamente haver um contrato formal com o proprietário anterior.
Identificar qual dessas situações se aplica ao caso é o primeiro passo antes de escolher o caminho de regularização.
Perguntas relacionadas
Preciso já ter pago todo o imóvel para pedir adjudicação compulsória?
Em regra sim: a adjudicação pressupõe que a obrigação do comprador já foi cumprida. Se ainda houver saldo em aberto, o caminho costuma ser diferente.
O vendedor falecido impede a adjudicação compulsória?
Não impede, mas normalmente exige que a sucessão dele seja resolvida antes, para que os herdeiros sejam identificados e possam responder pela obrigação de outorgar a escritura.
Sobre a autoria
Conteúdo produzido por Paola Haruna Kojima Roque, OAB/SP 428.208, sócio do Kojima Roque Advogados, escritório com sede em Hortolândia/SP e atuação em Campinas e região. Texto de caráter informativo, que não substitui a análise individualizada de cada caso.
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Quer entender como isso se aplica ao seu caso?
Textos explicam o cenário geral. A resposta concreta depende dos documentos da sua situação.