Comprei a casa só com contrato de gaveta. Como coloco no meu nome?
O chamado contrato de gaveta é o contrato particular de compra e venda que nunca foi levado a registro. Ele pode comprovar o negócio entre as partes, mas não transfere a propriedade: no direito brasileiro, imóvel só muda de dono com o registro na matrícula.
A regularização normalmente segue um destes caminhos: lavratura de escritura pública com o vendedor e posterior registro; ação de adjudicação compulsória, quando o vendedor se recusa ou não é localizado; ou usucapião, judicial ou extrajudicial, quando a posse preenche os requisitos legais.
Primeiro passo: ler a matrícula
A matrícula atualizada mostra quem é o titular registral, quais ônus existem sobre o imóvel e quantas transferências não registradas separam o comprador atual do proprietário formal.
É comum encontrar cadeias com três ou quatro negócios sucessivos, todos por contrato particular. Cada elo dessa cadeia influencia o caminho de regularização.
Quando o vendedor está disponível e regular
Se o titular registral pode e quer outorgar a escritura, e não há pendência que impeça o ato, o caminho tende a ser direto: escritura pública, recolhimento do ITBI e registro.
Ainda assim, é prudente verificar certidões do vendedor antes de pagar qualquer valor, porque dívidas e ações em nome dele podem afetar o negócio.
Quando o vendedor se recusa ou não é localizado
A adjudicação compulsória é a via para exigir judicialmente a outorga da escritura quando o comprador cumpriu sua parte e o vendedor não formaliza a transferência.
Também existe, desde alterações legislativas recentes, a possibilidade de adjudicação por via extrajudicial em determinadas hipóteses, o que pode reduzir prazo. A viabilidade depende da documentação disponível.
Quando o caminho é a usucapião
Se a posse é antiga, mansa, pacífica e com ânimo de dono, a usucapião pode ser a via adequada, inclusive na forma extrajudicial, feita em cartório.
Os requisitos variam conforme a modalidade e o tempo de posse. A prova costuma ser construída com contas de consumo, carnês de IPTU, declarações de vizinhos e registros de benfeitorias.
Perguntas relacionadas
Quanto tempo de posse é necessário para usucapião?
Depende da modalidade aplicável, que varia conforme a finalidade do imóvel, a existência de justo título e outras circunstâncias. A definição só é possível após analisar o caso concreto.
Perco o imóvel se não regularizar?
A ausência de registro não faz o ocupante perder a posse automaticamente, mas fragiliza sua posição: dificulta venda e financiamento e pode gerar disputa com herdeiros do titular registral ou com credores dele.
Sobre a autoria
Conteúdo produzido por Paola Haruna Kojima Roque, OAB/SP 428.208, sócio do Kojima Roque Advogados, escritório com sede em Hortolândia/SP e atuação em Campinas e região. Texto de caráter informativo, que não substitui a análise individualizada de cada caso.
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