Posso vender um imóvel que está no nome de uma pessoa falecida?
Enquanto o inventário não é concluído, o imóvel integra o espólio e não pode ser vendido livremente pelos herdeiros. O cartório de registro de imóveis não registra a transferência sem que a titularidade tenha sido regularizada.
Existem caminhos para viabilizar a venda antes do encerramento, como o alvará judicial de autorização de venda ou a cessão de direitos hereditários por escritura pública. Qual deles se aplica depende da via do inventário, da concordância dos herdeiros e da situação documental do bem.
Por que a venda direta não funciona
No direito brasileiro, a propriedade de imóvel se transfere pelo registro na matrícula. Se o titular registral faleceu, a transmissão aos herdeiros depende do inventário, e só depois dele o bem pode ser regularmente alienado.
Contratos de venda firmados sem essa regularização costumam gerar problema para as duas partes: o comprador não consegue registrar, e o vendedor responde pela obrigação assumida.
Alvará judicial para venda
No inventário judicial, é possível pedir autorização para vender determinado bem antes do fim do processo, normalmente quando a venda atende ao interesse do espólio ou é necessária para pagar dívidas e o próprio imposto.
O pedido exige justificativa concreta e, em regra, concordância dos herdeiros. Havendo herdeiro menor ou incapaz, a análise tende a ser mais rigorosa e envolve a manifestação do Ministério Público.
Cessão de direitos hereditários
Outro caminho é o herdeiro ceder, por escritura pública, os direitos que possui sobre a herança. Não é a venda do imóvel em si, e sim da posição do herdeiro na sucessão.
É um instrumento útil em algumas situações, mas tem efeitos próprios e precisa ser explicado com cuidado ao comprador, que assume um risco diferente do de uma compra comum.
Perguntas relacionadas
O comprador corre risco ao adquirir imóvel de espólio?
Existe risco quando a operação é feita sem autorização adequada ou sem a análise da situação sucessória e registral. Com o instrumento correto e a documentação verificada, esse risco pode ser reduzido de forma significativa.
Dá para adiantar a venda usando procuração do falecido?
Não. A procuração perde efeito com o falecimento do outorgante. Negócios celebrados com base nela após o óbito tendem a ser questionados.
Sobre a autoria
Conteúdo produzido por Lucas Rogério Raymundo Roque, OAB/SP 454.938, sócio do Kojima Roque Advogados, escritório com sede em Hortolândia/SP e atuação em Campinas e região. Texto de caráter informativo, que não substitui a análise individualizada de cada caso.
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