Comissão de corretagem: quem paga e quando ela é devida?
Em regra, paga a comissão quem contratou o corretor, que na venda de imóvel costuma ser o vendedor, salvo contrato escrito que diga outra coisa. Pelo art. 725 do Código Civil, a comissão é devida quando o corretor alcança o resultado combinado, ainda que o negócio não se efetive por arrependimento das partes. No imóvel na planta, o STJ (Tema 938) admite repassar o custo ao comprador se o preço total e o valor da comissão forem informados antes, com destaque.
A comissão de corretagem é uma das maiores despesas de uma compra e venda de imóvel, e é também uma das que mais geram briga. A dúvida costuma surgir em três momentos: quando o vendedor descobre que terá de pagar mesmo sem ter assinado a escritura, quando o comprador desiste depois de fechar a proposta e quando alguém percebe que a comissão foi cobrada à parte na compra de um apartamento na planta.
O Código Civil trata do contrato de corretagem nos arts. 722 a 729, e o Superior Tribunal de Justiça fixou teses obrigatórias sobre o imóvel na planta. A seguir você encontra o que essas regras dizem, com exemplos de conta e os pontos em que os tribunais ainda decidem caso a caso.
Quem paga a comissão do corretor
O art. 722 do Código Civil define a corretagem como o contrato em que uma pessoa, sem vínculo de mandato, emprego ou dependência, se obriga a obter para a outra um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. A lógica é simples: a obrigação de pagar nasce de quem contratou o corretor. Na venda de imóvel usado, quem anuncia e contrata a imobiliária costuma ser o proprietário, e por isso o costume é que o vendedor pague.
Nada impede, porém, que as partes combinem de outro modo. O comprador pode ter contratado um corretor para procurar um imóvel, ou o contrato de compra e venda pode dizer que a comissão fica a cargo de quem compra. O que vale é o que ficou escrito e aceito. Se não houver nada por escrito, a discussão passa a depender de prova: mensagens, autorização de venda, ficha de visita e a proposta assinada ajudam a mostrar quem pediu o serviço.
Por isso, antes de fechar negócio, confira se existe autorização de venda assinada pelo proprietário e leia a cláusula de corretagem da proposta. Evitar ambiguidade nesse ponto é bem mais barato do que discutir depois.
Quando a comissão passa a ser devida
O art. 725 do Código Civil diz que a remuneração é devida ao corretor quando ele consegue o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que o negócio não se efetive em virtude de arrependimento das partes. Na prática, o ponto central é saber se houve o chamado resultado útil: comprador e vendedor chegaram a um acordo sobre coisa, preço e condições, graças à aproximação feita pelo corretor.
Visitas e negociação que não terminam em acordo não geram comissão, salvo contrato diferente. Já uma proposta aceita, um compromisso de compra e venda assinado ou um sinal pago costumam ser tratados como sinais de que o resultado foi atingido. Os tribunais olham o caso concreto, e há decisões divergentes quando o negócio cai por motivo que não é simples arrependimento, como financiamento negado ou pendência na documentação do imóvel.
Negócio fechado sem o corretor
O art. 726 diz que, se o negócio foi iniciado e concluído diretamente entre as partes, nada é devido ao corretor. A exceção é a corretagem com exclusividade ajustada por escrito: nesse caso o corretor recebe integralmente, salvo se ficar comprovada sua inércia ou ociosidade. E o art. 727 garante a comissão quando o dono dispensa o corretor e depois fecha o negócio como fruto do trabalho dele.
O que acontece se o comprador desiste
A desistência do comprador depois do acordo fechado é o cenário mais comum de conflito. Como o art. 725 manda pagar a comissão mesmo em caso de arrependimento, o corretor pode cobrá-la de quem o contratou, em geral o vendedor, que não recebeu o preço e ainda assim fica com a despesa.
Veja um exemplo. Um imóvel é anunciado por R$ 400.000,00, com comissão ajustada em 6% na autorização de venda. O comprador assina a proposta, o vendedor aceita e, uma semana depois, o comprador desiste. O corretor pode pedir R$ 24.000,00 (6% de R$ 400.000,00) a quem o contratou. Se o comprador tiver dado sinal de R$ 20.000,00, o vendedor pode reter esse valor pela regra do art. 418 do Código Civil, o que ajuda a cobrir a despesa, mas não elimina a obrigação com o corretor.
Por isso vale prever na proposta ou no compromisso quem arca com a corretagem se uma das partes desistir. Uma cláusula clara permite que o vendedor busque o reembolso de quem desistiu, sem precisar discutir de onde vem essa obrigação. Sem essa cláusula, a questão passa a depender do que foi assinado e da prova de quem deu causa ao desfazimento.
Imóvel na planta: as teses do STJ
Nas vendas de imóvel na planta, era comum a incorporadora repassar a comissão ao comprador como um pagamento separado do preço. O STJ julgou o tema em recursos repetitivos, com teses que os demais tribunais devem seguir.
No Tema 938, o STJ firmou três pontos. Primeiro, é válida a cláusula que transfere ao promitente comprador o pagamento da comissão de corretagem em promessa de compra e venda de unidade em incorporação, desde que o preço total da aquisição seja informado previamente, com destaque do valor da comissão. Segundo, é abusiva a cobrança do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI) ou atividade parecida vinculada à assinatura da promessa. Terceiro, o prazo para pedir a devolução desses valores é de três anos (art. 206, § 3º, IV, do Código Civil).
No Tema 939, o STJ reconheceu que a incorporadora, como vendedora, tem legitimidade para responder pela devolução quando se alega que o repasse foi abusivo. Se você comprou na planta e a comissão foi cobrada sem essa informação prévia e destacada, reúna a proposta, o contrato e os comprovantes e confira o prazo de três anos contado do pagamento. O assunto dialoga com outras discussões sobre o distrato de imóvel na planta.
Valor e percentual da comissão
Não existe, no Código Civil, um percentual fixo de comissão de corretagem. O art. 724 diz que a remuneração, se não estiver fixada em lei nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais. Na prática, o valor é combinado na autorização de venda ou no contrato de intermediação, e os conselhos regionais de corretores divulgam tabelas de referência que variam conforme a região e o tipo de imóvel.
Se o valor não foi combinado por escrito e houver disputa, o juiz poderá arbitrar a remuneração com base no costume do lugar e na complexidade do trabalho. Por isso a autorização escrita, com percentual ou valor definido, protege tanto o proprietário quanto o corretor.
Mais de um corretor
Quando o negócio se conclui com a intermediação de mais de um corretor, o art. 728 manda dividir a remuneração em partes iguais, salvo ajuste em contrário. É comum imobiliárias fazerem parceria e combinarem a divisão entre si. Isso não aumenta o valor total que o contratante deve pagar, a menos que ele tenha assinado mais de uma autorização com comissão própria. Antes de assinar com uma segunda imobiliária, confira se a primeira autorização tinha exclusividade e prazo.
Deveres do corretor e quando cabe questionar
A comissão não é devida por qualquer aproximação. O art. 723 do Código Civil obriga o corretor a executar a mediação com diligência e prudência e a prestar ao cliente, por iniciativa própria, todas as informações sobre o andamento do negócio. O parágrafo único vai além: o corretor responde por perdas e danos se não esclarecer a segurança ou o risco do negócio, as alterações de valores e outros fatores que possam influir no resultado.
Isso tem efeito prático. Se o corretor sabia de uma penhora na matrícula, de uma ação contra o vendedor ou de um problema grave no imóvel e não contou, a comissão pode ser discutida e pode surgir dever de indenizar. O mesmo vale quando a documentação apresentada era inadequada e o negócio caiu por esse motivo.
Antes de pagar, peça recibo ou nota fiscal com o nome do corretor e o número de inscrição no conselho regional, guarde a autorização de venda e registre por escrito as informações recebidas sobre o imóvel. Se houver conflito, a equipe de direito imobiliário pode avaliar os documentos antes de uma cobrança ou recusa de pagamento. Em muitos casos, uma notificação extrajudicial bem feita resolve a divergência sem processo.
Documentos que costumam ser pedidos
- Autorização de venda ou contrato de intermediação
- Proposta de compra assinada
- Compromisso ou contrato de compra e venda
- Comprovantes de pagamento da comissão e do sinal
- Mensagens e e-mails trocados com o corretor
- Recibo ou nota fiscal emitida pelo corretor
Perguntas frequentes
O corretor pode cobrar comissão se o negócio não foi concretizado?
Depende do motivo. Se comprador e vendedor chegaram a um acordo pela atuação do corretor e depois um deles se arrependeu, o art. 725 do Código Civil garante a comissão. Se as partes nunca chegaram a um acordo, em regra não há comissão. Quando o negócio cai por financiamento negado ou problema documental, os tribunais analisam o caso concreto.
O comprador pode ser obrigado a pagar a comissão na compra de imóvel usado?
Pode, se tiver contratado o corretor ou se o contrato de compra e venda prever expressamente que a comissão fica com ele. Sem essa previsão, a regra é que paga quem contratou o serviço, que costuma ser o vendedor. Leia a cláusula de corretagem da proposta antes de assinar.
Qual o prazo para pedir de volta a comissão paga na compra na planta?
Pelo Tema 938 do STJ, o prazo para pedir a restituição da comissão de corretagem ou da taxa SATI é de três anos, com base no art. 206, § 3º, IV, do Código Civil. A devolução depende de a comissão ter sido cobrada sem informação prévia do preço total com destaque do valor.
Vendi meu imóvel sozinho depois que o contrato com a imobiliária venceu. Devo comissão?
Pode dever, se o comprador foi apresentado pela imobiliária e o negócio saiu como resultado desse trabalho. O art. 727 do Código Civil garante a comissão quando o negócio se realiza após o prazo contratual, mas por efeito da atuação do corretor. Se o comprador chegou por outro caminho, a comissão não é devida.
Assinei autorização com exclusividade. Se eu mesmo achar o comprador, pago comissão?
Em regra, sim. O art. 726 do Código Civil diz que, havendo exclusividade ajustada por escrito, o corretor tem direito à remuneração integral mesmo que o negócio seja feito sem a mediação dele. A exceção é a prova de que o corretor ficou inerte ou ocioso durante o contrato, por isso guarde registros do trabalho feito ou da falta dele.
Fontes consultadas
- Código Civil, arts. 722 a 729 (conceito da corretagem, deveres do corretor, remuneração devida mesmo com arrependimento, exclusividade, dispensa do corretor e divisão entre corretores): www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm
- STJ Tema 938: prescrição trienal para restituição, validade da transferência da comissão ao comprador com informação prévia e destaque, abusividade da SATI: processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?novaConsulta=true
- STJ Tema 939: legitimidade passiva da incorporadora para responder pela restituição da comissão e da SATI: processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?novaConsulta=true
- Código Civil, art. 418 com a redação da Lei 14.905/2024 (retenção das arras por quem as recebeu quando quem as deu desiste): www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2024/lei/l14905.htm
Sobre a autoria
Conteúdo produzido por Lucas Rogério Raymundo Roque, OAB/SP 454.938, sócio do Kojima Roque Advogados, escritório com sede em Hortolândia/SP e atuação em Campinas e região. Texto de caráter informativo, que não substitui a análise individualizada de cada caso.
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