Certidões para comprar imóvel: quais pedir antes de assinar?
Antes de assinar, peça a certidão atualizada da matrícula com ônus reais, a certidão de débitos de IPTU e a declaração de quitação do condomínio, porque essas dívidas acompanham o imóvel. Do vendedor, vale conferir distribuidores cíveis, federais e trabalhistas, CNDT e protestos. Desde a Lei 14.382/2022, a lei diz que certidões forenses não são exigidas para a boa-fé do comprador, mas elas ainda revelam riscos que a matrícula não mostra.
Comprar um imóvel sem conferir a documentação é um dos erros mais caros que alguém pode cometer. Uma penhora na matrícula, uma dívida de condomínio acumulada ou um vendedor às voltas com execuções podem transformar a compra em anos de processo.
A lista de certidões mudou de peso com a Lei 13.097/2015, que concentrou na matrícula as informações que podem ser opostas ao comprador, e com a Lei 14.382/2022, que dispensou expressamente certidões forenses para a caracterização da boa-fé. Isso não significa que elas perderam a utilidade. A seguir está o que a lei diz, o que conferir sobre o imóvel e sobre o vendedor, e em que ordem fazer isso.
O que mudou com a concentração na matrícula
O art. 54 da Lei 13.097/2015 estabeleceu que os negócios que transferem direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos anteriores quando não estiverem registradas ou averbadas na matrícula informações como citação em ações reais ou reipersecutórias, constrição judicial, execução admitida pelo juiz, indisponibilidade e outras ações que possam levar o proprietário à insolvência. Em linguagem simples: o que não está na matrícula, em regra, não pode ser usado contra o comprador de boa-fé.
A Lei 14.382/2022 reforçou essa ideia. O § 2º do art. 54 passou a dizer que, para a validade ou eficácia do negócio e para caracterizar a boa-fé do adquirente, não serão exigidas certidões forenses ou de distribuidores judiciais, nem documentos além dos previstos na Lei 7.433/1985.
Há exceções importantes no § 1º: as situações dos arts. 129 e 130 da Lei de Falências e as formas de aquisição e extinção da propriedade que não dependem de registro, como a usucapião. Por isso, a matrícula é a peça central, mas não encerra a análise.
Certidões do imóvel
O primeiro documento é a certidão da matrícula atualizada, com ônus reais e ações reipersecutórias, pedida no cartório de registro de imóveis da circunscrição do imóvel. Ela mostra quem é o proprietário, a descrição do bem, hipotecas, alienação fiduciária, penhoras, usufruto, indisponibilidades e averbações de ações. Confira se o nome e o estado civil do vendedor batem com os do registro, porque só o registro transfere a propriedade (Código Civil, art. 1.245).
Em seguida vêm as dívidas que acompanham o imóvel, independentemente de quem seja o dono:
- IPTU e taxas municipais: pelo art. 130 do Código Tributário Nacional, esses débitos passam ao comprador, salvo quando conste do título a prova de quitação. Peça a certidão de débitos imobiliários na prefeitura.
- Condomínio: o art. 1.345 do Código Civil diz que o adquirente responde pelos débitos do vendedor com o condomínio, inclusive multas e juros. Peça declaração de quitação assinada pelo síndico ou pela administradora.
A escritura deve mencionar a apresentação das certidões fiscais e das certidões de propriedade e ônus reais, como manda o art. 1º, § 2º, da Lei 7.433/1985.
Certidões do vendedor e por que ainda valem
Mesmo sem serem exigidas para a boa-fé, as certidões pessoais do vendedor ajudam a medir o risco de uma disputa. São as mais comuns:
- distribuidores cíveis da Justiça estadual, no domicílio do vendedor e no local do imóvel;
- distribuidores da Justiça Federal;
- distribuição de ações trabalhistas e a Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT), criada pelo art. 642-A da CLT e emitida de forma gratuita e eletrônica;
- protestos de títulos;
- certidão de débitos federais, quando o vendedor for empresa ou tiver atividade que gere débitos relevantes.
Elas mostram, por exemplo, se o vendedor responde a muitas execuções, se há pedido de falência ou recuperação judicial de empresa ligada a ele, ou se existe ação discutindo o próprio imóvel ainda não averbada. Esses sinais não tornam o negócio nulo, mas indicam que a discussão pode chegar ao comprador, e um processo custa tempo e dinheiro mesmo quando você vence.
Com as certidões em mãos, você decide com mais clareza: seguir, pedir garantias, exigir a quitação de dívidas antes da escritura ou desistir.
Vendedor casado, falecido ou empresa
Algumas situações exigem documentos a mais. Se o vendedor é casado, o art. 1.647 do Código Civil diz que nenhum dos cônjuges pode alienar imóvel sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta. Por isso, peça a certidão de casamento atualizada e confira o regime de bens. Se houver união estável, verifique como ela foi formalizada. Vendedor divorciado deve comprovar que a partilha foi registrada na matrícula.
Quando o proprietário que consta na matrícula já faleceu, a venda depende de inventário ou de autorização judicial. Os detalhes estão no texto sobre vender imóvel em nome de pessoa falecida. Comprar só com a assinatura de alguns herdeiros, sem inventário, é arriscado.
Empresa vendedora
Se quem vende é pessoa jurídica, peça o contrato social atualizado para verificar quem pode assinar, as certidões de débitos federais e trabalhistas e as certidões de falência e recuperação judicial. As exceções da Lei de Falências citadas no art. 54, § 1º, da Lei 13.097/2015 tornam essa checagem especialmente relevante.
O que verificar além das certidões no imóvel usado
Nem todo risco aparece em certidão. No imóvel usado, vale olhar também:
- se a área construída real corresponde à averbada na matrícula, já que ampliações não averbadas podem impedir financiamento e gerar exigências da prefeitura;
- se existe habite-se ou documento equivalente para a construção;
- se há contrato de locação em vigor e em que condições;
- o estado físico do imóvel, com vistoria atenta a infiltrações, fiação e estrutura;
- o regulamento interno e as atas recentes do condomínio, que revelam obras aprovadas e rateios extras a caminho.
Se o imóvel não tem matrícula própria ou a situação de registro é irregular, a compra exige outro tipo de cuidado. O texto sobre imóvel sem registro e o que trata do contrato de gaveta explicam os caminhos. Defeitos escondidos que aparecem depois da compra seguem as regras de vício oculto do Código Civil, com prazo de um ano contado da entrega.
Ordem prática e validade das certidões
Uma sequência que costuma funcionar bem:
- Antes da proposta, peça a matrícula atualizada. Ela custa pouco perto do valor do negócio e já elimina imóveis com problema evidente.
- Com a proposta aceita, colete as certidões do vendedor e as de débitos do imóvel.
- Condicione o pagamento do sinal ou do preço à entrega de certidões sem pendências, por cláusula escrita.
- Às vésperas da escritura, peça nova matrícula, porque averbações podem surgir entre a proposta e a assinatura.
- Depois de assinar, registre a escritura no cartório de imóveis sem demora. Até o registro, a propriedade continua no nome do vendedor.
Cada certidão traz sua data de emissão e, muitas vezes, prazo de validade impresso. Use certidões recentes e confira a validade de cada uma na data da escritura. Os valores cobrados pelos cartórios seguem tabela de emolumentos estadual, que deve ser consultada no próprio cartório. Se algum documento trouxer apontamento que você não entende, a equipe de direito imobiliário pode analisar antes que você pague o sinal.
Documentos que costumam ser pedidos
- Certidão da matrícula atualizada com ônus reais
- Certidão de débitos de IPTU do imóvel
- Declaração de quitação do condomínio
- Certidões de distribuidores cíveis, federais e trabalhistas do vendedor
- Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT)
- Certidão de protestos em nome do vendedor
- Certidão de casamento atualizada do vendedor
Perguntas frequentes
Se a lei dispensa certidões forenses, por que o cartório ou o banco ainda pedem?
A dispensa do art. 54, § 2º, da Lei 13.097/2015 trata da validade do negócio e da boa-fé do comprador. Bancos e compradores podem continuar pedindo certidões por política de risco, porque elas revelam execuções, falência ou ações contra o vendedor. Pedir não é ilegal, só deixou de ser condição para a proteção da boa-fé.
Encontrei uma penhora na matrícula. Posso comprar mesmo assim?
É possível, mas arriscado. A penhora registrada pode ser oposta ao comprador, porque está na matrícula. O caminho seguro é exigir que o vendedor quite a dívida e obtenha o cancelamento da penhora antes da escritura, ou negociar que parte do preço seja usada para esse pagamento, com cláusula e comprovação.
Quem paga as certidões na compra de imóvel?
A lei não define. Na prática, é comum o comprador arcar com as certidões que deseja para sua segurança, e o vendedor fornecer as que comprovam a situação dele e do imóvel. O ideal é deixar isso escrito na proposta. Os valores seguem as tabelas de cada cartório e órgão emissor.
A dívida de IPTU do antigo dono passa para mim?
Pode passar. O art. 130 do Código Tributário Nacional diz que os débitos de impostos e taxas ligados ao imóvel se transferem ao adquirente, salvo quando conste do título a prova de quitação. Por isso a certidão de débitos imobiliários deve ser apresentada e mencionada na escritura.
Quanto tempo antes da escritura devo tirar as certidões?
O quanto mais perto da assinatura, melhor. Cada certidão traz data de emissão e muitas indicam validade. A matrícula, em especial, deve ser renovada poucos dias antes da escritura, porque uma averbação feita depois da primeira consulta muda o cenário e só aparece em certidão nova.
Fontes consultadas
- Lei 13.097/2015, art. 54, com a redação da Lei 14.382/2022 (concentração na matrícula, exceções do § 1º e dispensa de certidões forenses no § 2º): www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13097.htm
- Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º (certidões fiscais, de propriedade e de ônus reais consignadas na escritura): www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l7433.htm
- CTN, art. 130 (débitos de impostos e taxas do imóvel sub-rogam-se no adquirente, salvo prova de quitação no título): www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm
- Código Civil, arts. 1.245 (transferência pelo registro), 1.345 (débitos condominiais do alienante) e 1.647 (autorização do cônjuge para alienar imóvel): www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm
- CLT, art. 642-A (Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas, gratuita e eletrônica): www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto-lei/del5452compilado.htm
Sobre a autoria
Conteúdo produzido por Lucas Rogério Raymundo Roque, OAB/SP 454.938, sócio do Kojima Roque Advogados, escritório com sede em Hortolândia/SP e atuação em Campinas e região. Texto de caráter informativo, que não substitui a análise individualizada de cada caso.
Veja também
Quer entender como isso se aplica ao seu caso?
Textos explicam o cenário geral. A resposta concreta depende dos documentos da sua situação.