Vício construtivo em imóvel novo: qual o prazo para reclamar?

Publicado em 23 de setembro de 2026 Por Lucas Roque, OAB/SP 454.938

Rachaduras, infiltrações, piso que descola, instalação elétrica que desarma o disjuntor a todo momento: problemas assim costumam aparecer nos primeiros meses ou anos depois da entrega do imóvel. A pergunta que vem logo em seguida é se ainda dá tempo de exigir o conserto da construtora.

A resposta depende de três coisas: se o defeito era visível na vistoria ou só apareceu depois, se você quer o conserto ou uma indenização por prejuízos, e se a reclamação foi feita de um jeito que possa ser provado. A seguir estão os prazos da lei, como contá-los e o que fazer para não perder o direito por falta de registro.

Os prazos do Código de Defesa do Consumidor

Quando você compra um imóvel de uma construtora ou incorporadora que vende unidades como atividade, a relação é de consumo, e o Código de Defesa do Consumidor se aplica. O imóvel é um bem durável, e o art. 26, II, dá 90 dias para reclamar de vícios aparentes ou de fácil constatação.

Esse prazo conta da entrega efetiva do produto (art. 26, § 1º), o que no imóvel costuma ser a entrega das chaves ou a vistoria de recebimento. É por isso que a vistoria merece atenção: tudo o que for visível nesse dia, como azulejo trincado, porta desalinhada ou pintura manchada, precisa ser anotado no termo de vistoria ou reclamado por escrito logo depois.

Vício oculto

Defeitos que não podiam ser percebidos na entrega, como infiltração dentro da parede, falha de impermeabilização ou problema na rede hidráulica embutida, têm tratamento diferente. Pelo art. 26, § 3º, o prazo de 90 dias só começa quando o defeito fica evidenciado. Na prática, é o dia em que a mancha de umidade aparece ou o vazamento é constatado, e não o dia da entrega.

A garantia de cinco anos do Código Civil

O art. 618 do Código Civil diz que, nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responde, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, tanto em razão dos materiais quanto do solo. A palavra irredutível significa que o contrato não pode diminuir esse prazo.

O parágrafo único traz um alerta: o dono da obra decai do direito se não propuser a ação nos 180 dias seguintes ao aparecimento do vício. Ou seja, o defeito de solidez precisa surgir dentro dos cinco anos, e a ação precisa ser proposta em até 180 dias depois que ele aparecer.

Esse artigo foi escrito para quem contrata a construção, como na obra por empreitada. Quando se trata de comprador de unidade pronta, o CDC atua junto, e os tribunais combinam as duas leis conforme o caso. A garantia do art. 618 cuida de solidez e segurança, como fissura estrutural, recalque de fundação ou risco de desabamento. Defeitos de acabamento seguem, em regra, os prazos do CDC e da garantia contratual.

Indenização por danos causados pelo defeito

Uma coisa é pedir o conserto do defeito. Outra é pedir indenização pelos prejuízos que ele causou, como móveis estragados por infiltração, gastos com aluguel durante a obra de reparo ou danos à saúde. O art. 12 do CDC diz que o construtor responde, independentemente de culpa, pelos danos causados aos consumidores por defeitos de projeto ou construção, entre outros.

Para esse tipo de pedido, o art. 27 do CDC fixa cinco anos de prazo prescricional, contados a partir do conhecimento do dano e de sua autoria. Não é contado da entrega das chaves, e sim do momento em que você soube do prejuízo e de quem o causou.

Há ainda discussão nos tribunais sobre qual prazo aplicar a pedidos de indenização por descumprimento do contrato que não se enquadram como acidente de consumo, com decisões que usam o prazo geral do Código Civil. Como a resposta muda conforme o caso, não conte com o prazo mais longo: trate o problema assim que ele surgir.

Exemplo: contando os prazos na prática

Imagine que você recebeu as chaves em 10 de março de 2026. Na vistoria, anotou uma porta de armário desalinhada, mas não percebeu um azulejo trincado atrás da geladeira, que era visível. Para esse azulejo, o prazo de 90 dias do art. 26, II, contado da entrega, terminou em 8 de junho de 2026.

Agora imagine que, em 20 de fevereiro de 2027, surge uma mancha de umidade no teto do quarto por falha de impermeabilização. Por ser vício oculto, o prazo de 90 dias começa nesse dia. Se você enviar reclamação escrita à construtora em 1º de março de 2027, o prazo fica obstado até a resposta negativa, conforme o art. 26, § 2º, I.

Se a infiltração estragou um guarda-roupa, o pedido de indenização por esse prejuízo segue o art. 27 do CDC: cinco anos contados de quando você soube do dano e de quem foi a responsabilidade. E se, em 2029, aparecer uma fissura estrutural que comprometa a segurança, ainda dentro dos cinco anos, a ação baseada no art. 618 do Código Civil precisa vir em até 180 dias do aparecimento.

Garantia contratual e manual do proprietário

Muitas construtoras entregam um manual do proprietário ou um termo de garantia com prazos por item: um ano para pintura, dois para instalações, cinco para estrutura, por exemplo. O art. 50 do CDC diz que a garantia contratual é complementar à legal. Isso quer dizer que ela soma, e não substitui, os prazos da lei.

Na prática, enquanto o item estiver na garantia do fabricante ou da construtora, o caminho mais rápido costuma ser acionar o atendimento pós-obra pelo canal indicado no manual. Guarde o número de protocolo, peça resposta por escrito e registre as visitas técnicas. Se a construtora negar o reparo ou empurrar o problema, esse histórico mostra que você reclamou no prazo.

O manual também traz obrigações do morador, como manutenção de rejunte, limpeza de ralos e revisão de impermeabilização. Deixar de fazer essas manutenções pode ser usado pela construtora para alegar mau uso. Guarde notas de serviços feitos no imóvel.

Como registrar o defeito sem perder o direito

O maior risco em defeito de imóvel novo é perder o prazo por falta de prova da reclamação. Alguns passos ajudam a evitar isso:

• Fotografe e filme o defeito com data, em mais de um momento, para mostrar a evolução.
• Reclame por escrito no canal oficial da construtora e guarde o protocolo. Telefonema sem registro vale pouco como prova.
• Se não houver resposta, envie notificação extrajudicial descrevendo o problema e pedindo prazo para reparo.
• Em defeito relevante, contrate laudo de engenheiro ou arquiteto, que ajuda a separar vício construtivo de mau uso.
• Nas áreas comuns do condomínio, a reclamação deve partir do síndico, que representa o condomínio.

Se o reparo não vier, as opções incluem exigir a correção, o abatimento do preço ou a indenização, conforme o caso. A equipe de direito imobiliário pode analisar laudo, contrato e prazos antes de uma ação. Se o problema vier junto com demora na obra, veja também o texto sobre atraso na entrega do imóvel.

Documentos que costumam ser pedidos

• Contrato de compra e venda com a construtora
• Termo de vistoria e de entrega das chaves
• Manual do proprietário e termo de garantia
• Fotos e vídeos datados do defeito
• Protocolos de reclamação e respostas da construtora
• Laudo técnico de engenheiro ou arquiteto

Perguntas frequentes

Fontes consultadas

• CDC, art. 26 (90 dias para bens duráveis, contagem da entrega, obstação pela reclamação e início do prazo do vício oculto quando evidenciado) e art. 27 (cinco anos para reparação de danos, contados do conhecimento do dano e da autoria): www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078compilado.htm
• CDC, art. 12 (responsabilidade do construtor independentemente de culpa) e art. 50 (garantia contratual complementar à legal): www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078compilado.htm
• Código Civil, art. 618 (prazo irredutível de cinco anos pela solidez e segurança e decadência em 180 dias do aparecimento do vício): www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm
• Código Civil, arts. 441 a 446 (vício oculto entre particulares, prazo de um ano para imóvel): www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm