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Direito Imobiliário

Sinal na compra de imóvel: o que acontece se o negócio não sair?

Homem e mulher apertando as mãos na varanda de uma casa de madeira escura

Publicado em Por Lucas Roque, OAB/SP 454.938

Resposta direta

Depende de quem deu causa ao desfazimento. Se quem pagou o sinal desistiu ou não cumpriu o contrato, o vendedor pode considerar o negócio desfeito e ficar com o valor (Código Civil, art. 418, I). Se quem recebeu o sinal desistiu, deve devolvê-lo mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado (art. 418, II, na redação da Lei 14.905/2024). Se o contrato previu direito de arrependimento, não cabe indenização além disso (art. 420).

O sinal, também chamado de arras, é o valor que o comprador paga no começo da negociação para mostrar que o negócio é sério. Em imóvel, costuma ser pago na assinatura da proposta ou do compromisso de compra e venda, e o restante vem depois, com recursos próprios ou financiamento.

O problema surge quando a compra não é concluída: o comprador desiste, o vendedor recebe proposta melhor, o financiamento é negado ou aparece um problema na documentação. O Código Civil trata das arras nos arts. 417 a 420, e a Lei 14.905/2024 mudou a redação do art. 418. A seguir estão as regras, com contas e os cuidados na hora de redigir o recibo.

O que é o sinal e para que ele serve

O art. 417 do Código Civil diz que, se uma parte der à outra, na conclusão do contrato, dinheiro ou outro bem móvel a título de arras, esse valor deverá ser restituído ou computado na prestação devida, em caso de execução, se for do mesmo gênero da principal. No imóvel, isso quer dizer que o sinal é abatido do preço quando o negócio se concretiza.

O sinal tem duas funções. A primeira é confirmar o negócio: quem paga e quem recebe demonstram que o acordo foi fechado. São as arras confirmatórias, a regra geral. A segunda é servir como valor mínimo de indenização se uma das partes descumprir o combinado.

Existe ainda um tipo diferente, as arras penitenciais, que aparecem quando o contrato prevê expressamente o direito de arrependimento. Nesse caso, o sinal funciona como o preço da desistência. A diferença entre os dois tipos muda o que cada parte pode cobrar, por isso vale ler com atenção como o recibo ou o compromisso descreve o pagamento.

Se o comprador desiste ou não paga

O art. 418, I, do Código Civil, na redação dada pela Lei 14.905/2024, diz que, se a inexecução do contrato se der por parte de quem deu as arras, a outra parte pode ter o contrato por desfeito, retendo-as. Em outras palavras: se o comprador pagou o sinal e depois desiste ou deixa de pagar o restante do preço, o vendedor pode encerrar o negócio e ficar com o sinal.

A retenção não depende de prova de prejuízo, porque o sinal funciona como indenização mínima prefixada. E, se o prejuízo do vendedor for maior, o art. 419 permite pedir indenização suplementar, desde que o dano a mais seja provado. O vendedor também pode preferir exigir o cumprimento do contrato, com perdas e danos, valendo as arras como mínimo da indenização.

Há um ponto de atenção para o comprador: desistir porque o imóvel tinha problema que o vendedor escondeu é diferente de simplesmente mudar de ideia. Se a desistência decorre de falha do vendedor, como pendência na matrícula não informada, a culpa pelo desfazimento pode ser dele, e a regra se inverte.

Se o vendedor desiste: devolução mais o equivalente

Quando é o vendedor quem desiste ou descumpre, o art. 418, II, garante a quem pagou o sinal o direito de considerar o contrato desfeito e exigir a devolução mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado. Na prática, o comprador recebe o sinal em dobro, com os acréscimos.

A Lei 14.905/2024 mudou a redação desse inciso e as regras gerais de correção e juros do Código Civil. Se o índice de correção não foi combinado nem está em lei específica, aplica-se o IPCA (art. 389, parágrafo único). Os juros, quando não convencionados, seguem a taxa legal, que corresponde à Selic deduzido o IPCA (art. 406, § 1º), com metodologia definida pelo Conselho Monetário Nacional e divulgada pelo Banco Central.

Exemplo com números

Imagine uma compra de R$ 300.000,00 com sinal de R$ 30.000,00. Se o vendedor desiste para aceitar outra oferta, o comprador pode exigir R$ 60.000,00 (o sinal de R$ 30.000,00 mais o equivalente de R$ 30.000,00), atualizados monetariamente, com juros e honorários. Se o prejuízo for maior, como a perda de uma taxa de financiamento já aprovada, o art. 419 permite pedir a diferença, provando o dano.

Quando o contrato prevê direito de arrependimento

O art. 420 do Código Civil trata das arras penitenciais. Se o contrato estipular direito de arrependimento para qualquer das partes, o sinal terá função unicamente indenizatória. Quem deu o sinal e se arrepender perde o valor em favor da outra parte. Quem recebeu e se arrepender devolve o sinal mais o equivalente.

A diferença está no final do artigo: em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar. Ou seja, com cláusula de arrependimento, o sinal é o limite do que se pode cobrar pela desistência, mesmo que o prejuízo real seja maior. Também não se pode exigir o cumprimento forçado do contrato, porque a própria cláusula autorizou a desistência.

Por isso, antes de assinar, veja se o recibo ou o compromisso fala em direito de arrependimento. Para o comprador que ainda depende de financiamento, essa cláusula pode dar previsibilidade. Para o vendedor que vai tirar o imóvel do mercado por semanas, ela limita a compensação. Nenhuma das opções é melhor em si: o importante é que a escolha seja consciente e esteja escrita.

Financiamento negado e outros desfazimentos sem culpa

As regras de perda e devolução em dobro do art. 418 pressupõem que uma das partes deu causa à inexecução. Há situações em que o negócio não sai sem culpa clara de ninguém, e a principal delas é o financiamento negado pelo banco.

Se o compromisso previa que a compra dependia da aprovação do crédito e ela não veio, o que vale é o que foi escrito. Uma cláusula bem redigida diz que, nesse caso, o contrato se resolve e o sinal é devolvido de forma simples, com prazo e correção definidos. Sem essa cláusula, a discussão passa a girar em torno de quem assumiu o risco, e os tribunais analisam cada caso considerando o que as partes sabiam e combinaram.

O mesmo raciocínio vale quando a escritura não pode ser lavrada por problema documental do imóvel. Nesse caso, a falha costuma ser atribuída ao vendedor, que tem o dever de entregar a documentação em ordem. Conferir as certidões antes de pagar o sinal reduz muito esse risco. Se o negócio envolve imóvel ainda em construção, a desistência segue regras próprias, tratadas no texto sobre distrato de imóvel na planta.

Percentual do sinal e o que colocar no recibo

O Código Civil não fixa percentual para o sinal. O valor é livre e costuma ser negociado conforme o preço do imóvel, o prazo até a escritura e a forma de pagamento do restante. Quanto maior o sinal, maior o valor em jogo se alguém desistir, para os dois lados.

O recibo de sinal, ou o compromisso que o substitui, deve trazer pelo menos:

  • identificação completa de comprador e vendedor, com cônjuges quando houver;
  • descrição do imóvel com número da matrícula e cartório;
  • preço total, valor do sinal e forma de pagamento do saldo;
  • se as arras são confirmatórias ou se há direito de arrependimento;
  • condições que podem desfazer o negócio sem culpa, como financiamento negado, e o que acontece com o sinal nesse caso;
  • prazo para a escritura e quem arca com certidões, ITBI e corretagem.

Pague o sinal por transferência bancária identificada, nunca em espécie sem recibo. Se surgir conflito sobre a devolução, uma notificação extrajudicial costuma ser o primeiro passo, e a equipe de direito imobiliário pode revisar o recibo antes da assinatura.

Documentos que costumam ser pedidos

  • Recibo de sinal ou compromisso de compra e venda
  • Comprovante de transferência do sinal
  • Certidão da matrícula do imóvel
  • Mensagens trocadas sobre a desistência
  • Carta de negativa do financiamento, se houver
  • Notificação enviada ou recebida

Perguntas frequentes

Paguei o sinal e o banco negou o financiamento. Perco o dinheiro?

Não necessariamente. A perda do sinal do art. 418, I, pressupõe que o comprador deu causa ao desfazimento. Se o contrato condicionava a compra à aprovação do crédito, a solução usual é a devolução simples. Sem cláusula, a resposta depende do que foi combinado e de quem assumiu esse risco.

O vendedor recebeu o sinal e vendeu para outra pessoa. O que posso pedir?

Você pode considerar o contrato desfeito e exigir o sinal mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários (art. 418, II). Se o prejuízo for maior, cabe pedir indenização suplementar, provando o dano (art. 419). Se o imóvel já foi registrado em nome do terceiro de boa-fé, a discussão tende a ficar na indenização.

Recibo de sinal feito à mão tem validade?

Tem, desde que identifique as partes, o imóvel, o preço, o valor pago e as condições do negócio, com assinaturas. Pelo art. 462 do Código Civil, o contrato preliminar não precisa ter a forma do definitivo, mas deve conter seus requisitos essenciais. O problema do recibo simples é deixar lacunas, como o que acontece se o financiamento for negado, e é isso que costuma gerar disputa.

O vendedor pode ficar com o sinal e ainda cobrar multa do contrato?

Depende do contrato. Com arras confirmatórias, o sinal vale como indenização mínima e o vendedor pode pedir valor maior se provar prejuízo (art. 419). Com cláusula de arrependimento, não há indenização suplementar (art. 420). Se o contrato também prevê multa, a cobrança dela junto com o sinal pela mesma desistência pode ser discutida, então leia as duas cláusulas juntas.

Como é calculada a correção do sinal devolvido?

Primeiro vale o índice combinado no contrato. Se nada foi combinado, aplica-se o IPCA (art. 389, parágrafo único, do Código Civil). Os juros não convencionados seguem a taxa legal, igual à Selic menos o IPCA, calculada pela metodologia do Banco Central (art. 406), conforme mudanças da Lei 14.905/2024.

Fontes consultadas

Sobre a autoria

Conteúdo produzido por Lucas Rogério Raymundo Roque, OAB/SP 454.938, sócio do Kojima Roque Advogados, escritório com sede em Hortolândia/SP e atuação em Campinas e região. Texto de caráter informativo, que não substitui a análise individualizada de cada caso.

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