Averbação de construção na matrícula: qual o passo a passo e o custo?
A averbação de construção é o ato do Registro de Imóveis que inclui na matrícula a edificação feita no terreno. O caminho costuma ter três etapas: obter o habite-se na prefeitura, regularizar a obra na Receita Federal (cadastro no CNO, cálculo no Sero e certidão da obra) e pedir a averbação no cartório. O custo soma taxas municipais, contribuições previdenciárias da obra, se houver, emolumentos pela tabela do estado e o trabalho técnico.
Muita gente descobre que a casa não existe no papel só na hora de vender, financiar ou fazer inventário: a matrícula mostra apenas o terreno, embora haja uma construção inteira em cima dele. Enquanto a obra não é averbada, o comprador e o banco enxergam um lote vazio, e isso trava negócios e reduz o valor que se consegue provar.
A Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) manda averbar na matrícula a edificação, a reconstrução e a demolição (art. 167, II, item 4). Abaixo está a ordem prática dos documentos, o que muda para obra antiga e para casa pequena, e o que compõe o custo, sem valores inventados, porque taxas e emolumentos variam por município e por estado.
O que é a averbação de construção e quando ela é exigida
A matrícula é a ficha do imóvel no Registro de Imóveis. Tudo o que altera o imóvel precisa aparecer ali, e a construção é uma dessas alterações: o art. 167, II, item 4, da Lei 6.015/1973 lista a averbação "da edificação, da reconstrução, da demolição". O art. 246 completa a regra ao mandar averbar qualquer ocorrência que altere o registro ou repercuta nos direitos sobre o imóvel.
Na prática, a averbação passa a ser cobrada em momentos concretos:
- na venda, quando o comprador ou o banco que financia exige que a área construída conste da matrícula;
- no financiamento ou na alienação fiduciária, porque a garantia é avaliada pelo que está registrado;
- no inventário e na partilha, para que os herdeiros recebam a casa, e não só o terreno;
- na ampliação, já que o acréscimo também precisa ser averbado.
Quem pede é o proprietário que consta na matrícula. Se o imóvel ainda está em nome de outra pessoa, por exemplo em contrato de gaveta, primeiro é preciso resolver a titularidade.
Passo a passo: da prefeitura ao cartório
1. Habite-se na prefeitura
O art. 246, § 1º, da Lei 6.015/1973 exige que a averbação da edificação venha com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente. Esse documento é o habite-se, que em algumas cidades tem outro nome, como certificado de conclusão de obra. Sem projeto aprovado, a prefeitura costuma exigir antes a regularização da construção pelas regras municipais.
2. Regularização na Receita Federal
O art. 47, II, da Lei 8.212/1991 exige certidão negativa de débito do proprietário da obra quando ela é averbada. Segundo a Receita Federal, o roteiro é: inscrever a obra no Cadastro Nacional de Obras (CNO), calcular as contribuições no Sero (Serviço Eletrônico para Aferição de Obras), enviar a DCTFWeb de aferição, pagar o DARF, se houver valor, e emitir a certidão da obra.
3. Pedido no Registro de Imóveis
Com habite-se e certidão, o proprietário apresenta o requerimento com firma reconhecida (art. 246, § 1º). Desde a Lei 14.382/2022, o próprio oficial pode buscar esses comprovantes junto aos órgãos, a pedido e às custas do interessado (art. 246, § 1º-A). Havendo exigência, o cartório emite nota explicando o que falta.
Obra antiga: o que muda na Receita e no cartório
Casa construída há muitos anos continua precisando de averbação, mas a conta com a Receita Federal pode ficar menor. A Receita explica que a decadência extingue o direito de cobrar o tributo depois de 5 anos, contados do primeiro dia do exercício seguinte àquele em que o lançamento poderia ter sido feito, e que o Sero calcula a decadência sozinho, a partir das datas de início e de fim da obra.
Por isso, provar a data de conclusão é o ponto que mais pesa na obra antiga. Servem, por exemplo, lançamentos antigos de IPTU com área construída, contas de água e luz, fotos aéreas, plantas aprovadas e o próprio habite-se com a data de conclusão. Os documentos aceitos para essa prova dependem da análise da Receita e, no cartório, das normas da Corregedoria de cada estado.
Exemplo de situação: uma casa concluída em 2014 e só levada à averbação agora. Os fatos geradores daquele período estão fora do prazo de 5 anos, então a parte alcançada pela decadência não pode mais ser cobrada. Se a pessoa ampliou a casa em 2024, a ampliação é obra nova para esse cálculo e entra na aferição normalmente.
Casa até 70 m² e outras dispensas previstas em lei
A Lei 8.212/1991 dispensa a certidão na averbação no caso do seu art. 30, VIII: nenhuma contribuição é devida quando a construção residencial unifamiliar, destinada ao uso próprio, de tipo econômico, é executada sem mão de obra assalariada, observadas as exigências do regulamento. O art. 47, II, ressalva expressamente essa hipótese.
A Receita Federal considera "casa popular" a obra residencial unifamiliar com área total não superior a 70 m², classificada como econômica ou popular nas posturas municipais, em programas governamentais ou em lei municipal. É daí que vem a busca por "averbação de construção até 70m2". Mas a metragem, sozinha, não basta: é preciso cumprir também os demais requisitos do art. 30, VIII, e as exigências do regulamento, o que deve ser conferido com a Receita antes de pedir a averbação.
Há outra dispensa, esta na Lei de Registros Públicos: o art. 247-A dispensa o habite-se para averbar construção residencial urbana unifamiliar de um só pavimento, concluída há mais de 5 anos, em área ocupada predominantemente por população de baixa renda, inclusive para financiamento à moradia. É uma regra restrita, e o cartório analisa caso a caso se o imóvel se enquadra.
Quanto custa a averbação de construção
Não existe um valor único, porque o custo reúne itens de naturezas diferentes. Vale montar a conta antes de começar:
| Item | Onde se paga | Do que depende |
|---|---|---|
| Taxas de aprovação e habite-se | Prefeitura | Lei municipal e área construída |
| Contribuições previdenciárias da obra | Receita Federal (DARF) | Área, tipo e destinação da obra, datas e decadência |
| Emolumentos da averbação | Registro de Imóveis | Tabela de emolumentos do estado |
| Levantamento, projeto e responsável técnico | Profissional contratado | Tamanho e situação da obra |
No Sero, a própria Receita informa que áreas complementares, como garagem térrea ou piscina, têm redução de 50% se cobertas e de 75% se descobertas, e que DARF abaixo de R$ 10,00 não é recolhido, o que permite emitir a certidão se não houver outra pendência. Os emolumentos do cartório seguem a tabela vigente no estado, publicada pelo próprio cartório e pelo Tribunal de Justiça; peça o orçamento no Registro de Imóveis da sua matrícula antes de protocolar.
Erros que atrasam a averbação
Alguns problemas aparecem com frequência e custam meses:
- Área diferente em cada documento. Se o habite-se diz uma metragem, o CNO outra e o IPTU uma terceira, o cartório devolve o pedido. Uniformize antes.
- Pagar a obra sem aferir. Na empreitada total, a Receita atribui à construtora a inscrição no CNO e a aferição; na empreitada parcial ou na obra por conta própria, a responsabilidade é do dono da obra.
- Confundir certidão positiva com efeitos de negativa e CND. A Receita permite emitir a positiva com efeitos de negativa logo após a aferição; a CND só sai depois de quitados os débitos da obra.
- Deixar a medida do terreno errada na matrícula. Se o lote tem dimensão diferente da registrada, a averbação pode exigir antes uma retificação de área.
- Tentar vender antes de averbar. O comprador financiado dificilmente consegue crédito sobre a área não registrada.
Quando a matrícula tem outras pendências, como imóvel sem registro ou titular falecido, a averbação costuma fazer parte de um trabalho maior de regularização de imóveis, e a ordem dos passos faz diferença no custo final.
Documentos que costumam ser pedidos
- Certidão atualizada da matrícula do imóvel
- Habite-se ou certificado de conclusão de obra
- Certidão da obra emitida pela Receita Federal (ou prova da dispensa)
- Comprovante de inscrição da obra no CNO
- Requerimento do proprietário com firma reconhecida
- Documento pessoal do proprietário e, se casado, do cônjuge
- Carnê de IPTU com a área construída
Perguntas frequentes
Dá para averbar construção sem habite-se?
Em regra, não, porque a Lei 6.015/1973 exige documento da autoridade competente. A exceção do art. 247-A vale só para casa térrea, unifamiliar, urbana, concluída há mais de 5 anos, em área ocupada predominantemente por população de baixa renda. Fora disso, primeiro se regulariza a obra na prefeitura.
Quem paga a contribuição do INSS da obra quando comprei a casa pronta?
A lei exige a certidão do proprietário da obra na averbação, e a Receita trata como responsável pela aferição quem arcou com os custos da construção. Quando a casa foi comprada pronta e nunca averbada, é preciso esclarecer isso com a Receita. Prever no contrato de compra quem regulariza e quem paga evita discussão depois.
A averbação muda o valor do IPTU?
O IPTU é lançado pela prefeitura com base no cadastro municipal, e o habite-se costuma atualizar a área construída nesse cadastro. Assim, se a prefeitura ainda cobrava só o terreno, o imposto tende a subir depois da regularização. A averbação no cartório, isoladamente, não fixa o valor do imposto.
Quanto tempo leva a averbação no cartório?
A etapa do cartório costuma ser a mais curta. O que demora é reunir habite-se e certidão da Receita, especialmente quando a obra não tem projeto aprovado. Se o cartório fizer exigências, o prazo recomeça depois do cumprimento. Pergunte no protocolo qual o prazo de análise praticado.
Preciso averbar uma ampliação ou reforma?
O acréscimo de área construída altera o imóvel e deve ser averbado, com o mesmo roteiro: aprovação e habite-se do acréscimo, regularização da área nova na Receita e pedido no cartório. Reforma que não aumenta área nem muda a edificação registrada, em geral, não gera averbação.
Fontes consultadas
- Averbação da edificação na matrícula (art. 167, II, 4), averbação de ocorrências que alterem o registro, requerimento com documento da autoridade competente e busca de documentos pelo oficial (art. 246, caput, §§ 1º e 1º-A), dispensa de habite-se do art. 247-A: www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm
- CND do proprietário da obra na averbação (art. 47, II) e dispensa para construção residencial unifamiliar de uso próprio, tipo econômico, sem mão de obra assalariada (art. 30, VIII): www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8212cons.htm
- Roteiro CNO, Sero, DCTFWeb de aferição, DARF e certidão; CPDEN x CND; decadência de 5 anos calculada pelo Sero; casa popular até 70 m²; reduções de 50% e 75%; DARF mínimo de R$ 10,00; responsabilidade na empreitada total e parcial: www.gov.br/receitafederal/pt-br/acesso-a-informacao/perguntas-frequentes/constru
- Serviços do Cadastro Nacional de Obras (CNO) na Receita Federal: www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/orientacao-tributaria/cadastros/cno
Sobre a autoria
Conteúdo produzido por Lucas Rogério Raymundo Roque, OAB/SP 454.938, sócio do Kojima Roque Advogados, escritório com sede em Hortolândia/SP e atuação em Campinas e região. Texto de caráter informativo, que não substitui a análise individualizada de cada caso.
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