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Regularização de Imóveis

Imóvel sem habite-se: quais os riscos e como conseguir o documento?

Prédio público branco de dois andares ao lado de um ipê florido com flores roxas

Publicado em Por Lucas Roque, OAB/SP 454.938

Resposta direta

Habite-se é o documento da prefeitura que atesta que a construção foi concluída de acordo com as regras municipais. Sem ele, em regra, não é possível averbar a casa na matrícula, o que dificulta vender, financiar e partilhar o imóvel pelo valor real. Para conseguir, você pede na prefeitura com o projeto aprovado ou, se a obra foi feita sem aprovação, primeiro regulariza a construção pelas regras do município.

O habite-se costuma ser lembrado só quando um negócio para no meio: o banco do comprador não aprova o financiamento, o cartório devolve a escritura ou o inventário descreve apenas o terreno. Em muitos casos a casa existe há décadas, tem IPTU pago e contas no nome do morador, mas oficialmente nunca foi concluída.

Cada município tem regras próprias para emitir o documento, e até o nome muda: em Campinas, por exemplo, a prefeitura lista o serviço como Certificado de Conclusão de Obras (CCO), o habite-se. O que segue explica o papel do documento, os riscos concretos da falta dele e a sequência que leva da prefeitura até a matrícula.

O que o habite-se prova e por que ele importa fora da prefeitura

O habite-se é emitido pelo município depois de verificar que a obra terminou e respeita o projeto aprovado e a legislação local de edificações. Até aí, parece um assunto só da prefeitura. A importância dele cresce porque outros órgãos dependem dele.

A Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973, art. 246, § 1º) exige que a averbação da edificação na matrícula venha com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente. Na prática, esse documento é o habite-se, e sem ele a construção não entra na matrícula.

A Receita Federal também usa o documento. Segundo a própria Receita, a regularização da obra no Sero parte do alvará de construção e do habite-se, ou documentos equivalentes, e as prefeituras transmitem os alvarás e habite-se que emitem por meio do sistema SisobraPref Web. Ou seja, a emissão do habite-se costuma ser o primeiro passo de uma cadeia que termina na averbação da construção.

Riscos de manter um imóvel sem habite-se

Morar numa casa sem habite-se não gera, por si só, perda do imóvel. Os problemas aparecem quando você precisa usar o bem:

  • Venda com financiamento. O banco avalia a garantia pelo que está na matrícula. Se ela mostra só o terreno, o crédito pode ser negado ou calculado sobre um valor menor.
  • Preço mais baixo. Sem a construção averbada, o comprador assume o custo e o trabalho de regularizar, e isso entra na negociação.
  • Inventário e partilha. A escritura ou o formal de partilha descrevem o imóvel como está na matrícula, e os herdeiros herdam o problema junto com a casa. Quem está nessa situação pode ver também o que fazer quando o pai deixa uma casa.
  • Fiscalização municipal. As multas e exigências para obra sem aprovação estão na legislação de cada cidade e variam bastante.
  • Ampliações travadas. Aprovar um novo projeto costuma ser mais difícil quando a construção existente não está regular.

Um detalhe que surpreende: depois que a prefeitura emite o habite-se e o informa à Receita, a obra precisa ser regularizada também no âmbito previdenciário, antes da averbação.

Como conseguir o habite-se na prefeitura

Obra construída com projeto aprovado

É o caso mais simples. Terminada a obra conforme o projeto, o proprietário pede a vistoria e a emissão do habite-se, normalmente com o alvará de construção, a planta aprovada e a indicação do responsável técnico. Diferenças entre o que foi aprovado e o que foi construído costumam exigir projeto modificativo antes da vistoria.

Obra construída sem aprovação

Aqui o pedido é de regularização da construção existente. O profissional levanta o que foi construído, verifica recuos, taxa de ocupação e demais parâmetros da lei municipal e apresenta um projeto de regularização. Algumas cidades editam leis de regularização por tempo determinado, com regras mais flexíveis para construções antigas; vale verificar se há uma em vigor no seu município.

Quando a obra não pode ser regularizada

Se a construção invade recuo obrigatório, área pública ou lote vizinho, a prefeitura pode exigir adequação ou demolição de parte da obra. Nesses casos, avalie antes o custo da adequação comparado ao valor que a regularização agrega.

Quanto custa tirar o habite-se

O valor não é tabelado nacionalmente. O custo total costuma reunir:

  • taxas municipais de análise de projeto, vistoria e expedição do habite-se, definidas em lei de cada cidade;
  • honorários do engenheiro ou arquiteto pelo levantamento, pelo projeto e pela responsabilidade técnica;
  • eventuais multas ou contrapartidas previstas na lei municipal para obra feita sem aprovação;
  • custos de adequação, quando a vistoria exige alterações físicas.

Depois do habite-se vêm despesas de outra natureza, que devem entrar no planejamento: as contribuições previdenciárias da obra calculadas no Sero da Receita Federal (a Receita informa que o sistema considera a decadência de 5 anos com base nas datas de início e fim da obra) e os emolumentos do Registro de Imóveis, cobrados pela tabela vigente no estado.

Exemplo de situação: uma casa de 1998 com ampliação feita em 2023. A parte antiga tende a ser alcançada pela decadência no cálculo da Receita, mas a ampliação não, e as duas áreas precisam constar do habite-se para que a matrícula fique completa.

Depois do habite-se: Receita Federal e averbação

Com o habite-se em mãos, o caminho até a matrícula segue duas etapas.

Primeiro, a Receita Federal. O art. 47, II, da Lei 8.212/1991 exige certidão negativa de débito do proprietário da obra quando ela é averbada. O roteiro indicado pela Receita é inscrever a obra no Cadastro Nacional de Obras (CNO), aferir no Sero, pagar o DARF, se houver valor, e emitir a certidão. A lei dispensa a certidão na construção residencial unifamiliar de uso próprio, de tipo econômico, executada sem mão de obra assalariada (art. 30, VIII), observado o regulamento.

Depois, o cartório. O proprietário pede a averbação no Registro de Imóveis com habite-se e certidão. Desde 2022, o oficial pode, a pedido e às custas do interessado, obter esses documentos diretamente com os órgãos (Lei 6.015/1973, art. 246, § 1º-A).

Se o imóvel tem outras pendências, como matrícula em nome de terceiro ou falta de registro, o trabalho costuma ser tratado em conjunto, dentro da regularização de imóveis.

Situações em que a lei dispensa o habite-se

Há poucas exceções, e elas são interpretadas de forma restrita.

A primeira está no art. 247-A da Lei 6.015/1973: é dispensado o habite-se para averbar construção residencial urbana unifamiliar de um só pavimento, concluída há mais de 5 anos, em área ocupada predominantemente por população de baixa renda, inclusive para registro ou averbação ligados a financiamento à moradia. Todos os requisitos precisam estar presentes, e o cartório verifica o enquadramento.

A segunda aparece na usucapião extrajudicial. O Código Nacional de Normas do CNJ (Provimento 149/2023, art. 417, § 3º) prevê que a abertura de matrícula de imóvel edificado, nesse procedimento, independe da apresentação de habite-se. Isso não transforma a usucapião em atalho: ela exige posse com os requisitos legais, e a construção continua sujeita às regras municipais.

Em programas de regularização fundiária conduzidos pelo poder público, também há regras próprias. Fora dessas hipóteses, o caminho é obter o documento na prefeitura.

Documentos que costumam ser pedidos

  • Certidão atualizada da matrícula do imóvel
  • Alvará de construção e projeto aprovado, se existirem
  • Levantamento ou projeto de regularização assinado por profissional habilitado
  • Comprovante de responsabilidade técnica do profissional
  • Carnê de IPTU e cadastro municipal do imóvel
  • Documento pessoal do proprietário

Perguntas frequentes

Posso vender uma casa sem habite-se?

A venda do terreno com a construção é possível, mas a matrícula só mostrará o que está averbado. Na prática, compradores que dependem de financiamento enfrentam dificuldade, e o preço costuma refletir o custo de regularizar depois. Se vender assim, deixe claro no contrato a situação da obra e quem assume a regularização.

Habite-se vence ou precisa ser renovado?

O habite-se atesta a conclusão da obra como ela estava na data da vistoria. Não há renovação periódica prevista de forma geral. O que acontece é que ampliações e mudanças posteriores não estão cobertas por ele e precisam de nova aprovação e novo documento para a área acrescida.

Onde pedir o habite-se em Campinas?

O pedido é feito na Prefeitura de Campinas, que lista o serviço como Certificado de Conclusão de Obras (CCO), o habite-se, no portal de serviços do município. Os documentos, as taxas e o prazo seguem a legislação municipal, então confira a página do serviço antes de reunir a papelada.

O habite-se é pedido pelo morador ou pelo dono que está na matrícula?

Na prefeitura, os pedidos costumam ser feitos pelo proprietário ou por quem tem legitimidade segundo as regras locais. Para a averbação no cartório, quem requer é o titular da matrícula. Se o morador comprou por contrato não registrado, a titularidade precisa ser resolvida para que a construção entre na matrícula em nome dele.

Financiamento imobiliário exige habite-se?

Os bancos avaliam o imóvel pela matrícula e, em geral, pedem que a construção esteja averbada, o que depende do habite-se. Cada instituição tem sua política de crédito. Por isso, se a venda vai envolver financiamento, comece a regularização antes de assinar a proposta com o comprador.

Fontes consultadas

Sobre a autoria

Conteúdo produzido por Lucas Rogério Raymundo Roque, OAB/SP 454.938, sócio do Kojima Roque Advogados, escritório com sede em Hortolândia/SP e atuação em Campinas e região. Texto de caráter informativo, que não substitui a análise individualizada de cada caso.

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