Um herdeiro não quer vender o imóvel. O que os outros podem fazer?
Quando um herdeiro não quer vender, os demais não ficam presos ao imóvel. O Código Civil permite a qualquer coproprietário exigir a divisão a todo tempo (art. 1.320) e, se o imóvel não puder ser dividido, pedir que seja vendido e o valor repartido (art. 1.322), o que se faz por ação de extinção de condomínio com venda judicial. Antes disso, há saídas negociadas: um herdeiro comprar a parte dos outros, vender apenas a própria cota respeitando a preferência dos coerdeiros ou resolver a questão na partilha do inventário.
A situação é frequente: os pais faleceram, deixaram uma casa, e dois irmãos querem vender enquanto um terceiro se recusa, seja por apego, seja porque mora no imóvel, seja por discordar do preço. Sem a assinatura de todos, o imóvel não é vendido da forma comum, e a família fica parada.
A lei não obriga ninguém a permanecer indefinidamente em copropriedade. A seguir você vê o que muda antes e depois da partilha, como funcionam a compra da parte e a venda da cota, quando cabe a ação de extinção de condomínio e quais cuidados reduzem perdas. Para uma visão geral do tema, veja a página de inventário e partilha.
Antes da partilha: o imóvel ainda é do espólio
Com o falecimento, a herança passa imediatamente aos herdeiros (Código Civil, art. 1.784), mas como um todo indivisível. Até a partilha, o direito de cada um sobre a propriedade e a posse dos bens segue as regras do condomínio (art. 1.791, parágrafo único). Na prática, ninguém é dono de um cômodo ou de um lote específico: todos têm frações ideais do conjunto.
Nessa fase, a venda depende de uma de duas vias. No inventário judicial, o inventariante pode alienar bens do espólio com autorização do juiz, ouvidos os interessados (CPC, art. 619, I). O herdeiro que discorda pode se manifestar, mas a decisão é do juiz, que costuma considerar, por exemplo, a necessidade de pagar o ITCMD e as despesas do inventário.
No inventário em cartório, a Resolução CNJ 35/2007 (art. 11-A) permite autorizar o inventariante, por escritura, a vender imóvel do espólio para pagar imposto, honorários e emolumentos. Como tudo na via extrajudicial, isso exige acordo de todos; se um herdeiro se opõe, o caminho passa a ser judicial. Veja também vender imóvel em nome de pessoa falecida.
Na partilha: o bem que não cabe no quinhão de um só
O inventário é o momento natural para resolver o impasse. O art. 649 do CPC trata exatamente dos bens insuscetíveis de divisão cômoda, como uma casa, que não caibam na parte do cônjuge sobrevivente ou no quinhão de um só herdeiro. Nesse caso, a regra é que eles sejam licitados entre os interessados ou vendidos judicialmente, com divisão do valor apurado, salvo se houver acordo para que fiquem com todos.
Isso significa que, havendo divergência, o condomínio forçado não é a única saída da partilha judicial. A licitação entre herdeiros funciona como um leilão interno: quem oferecer mais fica com o imóvel e paga aos demais a diferença. Se nenhum herdeiro quiser ou puder, o imóvel é vendido e o dinheiro partilhado.
Quando a família opta por partilhar o imóvel em partes ideais, por exemplo um terço para cada irmão, o problema não desaparece: apenas muda de lugar. Depois da partilha registrada, os herdeiros passam a ser condôminos comuns, e a solução passa a seguir as regras do condomínio, explicadas a seguir.
Ação de extinção de condomínio e venda judicial
Depois da partilha, vale o art. 1.320 do Código Civil: a todo tempo é lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum. Os coproprietários podem combinar manter o bem indiviso, mas por no máximo cinco anos, prorrogáveis (§ 1º), e o juiz pode determinar a divisão antes disso se houver razões graves (§ 3º).
Como uma casa ou um apartamento não podem ser divididos fisicamente, aplica-se o art. 1.322: se os condôminos não quiserem adjudicar o imóvel a um só, indenizando os outros, ele será vendido e o valor repartido. Na venda, em igualdade de oferta, o condômino tem preferência sobre o estranho; entre condôminos, prefere quem tiver benfeitorias mais valiosas e, não havendo, quem tiver o maior quinhão.
No processo, sem acordo sobre a forma de venda, o juiz manda alienar o bem em leilão (CPC, arts. 725, IV, e 730). O imóvel é avaliado, e o leilão não aceita lance por preço vil: inferior ao mínimo fixado pelo juiz ou, se não houver mínimo, a 50% da avaliação (art. 891). Essa possibilidade de venda abaixo do mercado costuma ser o argumento que leva o herdeiro resistente a negociar.
Exemplo: a conta de vender em leilão
Três irmãos herdaram, em partes iguais, uma casa avaliada em R$ 900.000,00. Dois querem vender; o terceiro recusa. Veja três cenários possíveis:
| Cenário | Valor da venda | Parte de cada irmão |
|---|---|---|
| Venda amigável a preço de mercado | R$ 900.000,00 | R$ 300.000,00 |
| Um irmão compra as partes dos outros dois pela avaliação | R$ 600.000,00 pagos aos dois | R$ 300.000,00 para cada vendedor |
| Leilão judicial arrematado no piso de 50%, sem mínimo fixado | R$ 450.000,00 | R$ 150.000,00 |
No pior cenário, cada irmão perde R$ 150.000,00 em relação à venda amigável, e ainda há custas do processo e comissão do leiloeiro. Na prática, o juiz pode fixar preço mínimo maior no edital, e muitos leilões terminam acima do piso, mas o risco existe para todos, inclusive para quem não queria vender.
Os valores são ilustrativos e não incluem imposto de renda sobre eventual ganho de capital nem ITCMD pendente do inventário.
Saídas negociadas antes do processo
Antes da ação, algumas alternativas costumam resolver o impasse com menos custo:
- Compra da parte: o herdeiro que quer ficar com o imóvel paga aos outros o valor das suas frações, com base em avaliação aceita por todos.
- Venda da própria cota: quem quer sair pode vender só a sua parte. Antes da partilha, trata-se de cessão de direitos hereditários, feita por escritura pública (art. 1.793), e o coerdeiro tem preferência, tanto por tanto, sobre estranhos (art. 1.794). Quem não foi avisado pode, em até 180 dias, depositar o preço e ficar com a cota (art. 1.795). Depois da partilha, a regra equivalente é a do art. 504 para coisa indivisível.
- Aluguel a terceiro por prazo combinado, com divisão da renda, enquanto se aguarda um momento melhor de mercado.
A notificação extrajudicial é uma forma útil de formalizar a proposta e o prazo de resposta, criando prova da tentativa de acordo. Veja como ela funciona em notificação extrajudicial: para que serve.
Quando o herdeiro mora no imóvel ou há viúvo
É comum que o herdeiro resistente seja justamente quem mora no imóvel. Ele pode usar a coisa conforme sua destinação (Código Civil, art. 1.314), mas não pode dar posse a estranhos sem consentimento dos demais (parágrafo único), e cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelos danos que causou (art. 1.319). Com base nisso, os demais podem pedir que quem ocupa sozinho pague valor proporcional pelo uso, como um aluguel. As despesas de conservação, como IPTU, são divididas na proporção de cada parte (art. 1.315).
Situação diferente é a do cônjuge sobrevivente. O art. 1.831 do Código Civil garante ao viúvo ou à viúva, qualquer que seja o regime de bens, o direito real de habitação no imóvel que servia de residência da família, desde que seja o único dessa natureza a inventariar. Esse direito não depende da parte que o cônjuge recebe na herança e pode impedir a desocupação mesmo que os filhos queiram vender, o que muda bastante a estratégia.
Antes de propor qualquer medida, portanto, confirme quem mora no imóvel, a que título e se há outro imóvel residencial na herança. Essas informações definem se a venda forçada é viável e em que termos.
Documentos que costumam ser pedidos
- Matrícula atualizada do imóvel
- Escritura ou formal de partilha, se o inventário já terminou
- Certidão de óbito e documentos dos herdeiros
- Laudo ou pareceres de avaliação do imóvel
- Comprovantes de IPTU e despesas pagas por cada herdeiro
- Notificações ou mensagens com propostas de acordo
Perguntas frequentes
O herdeiro que não quer vender pode ser obrigado a vender?
Ele não é obrigado a assinar uma venda amigável, mas também não pode impedir para sempre a extinção do condomínio. Qualquer coproprietário pode pedir ao juiz a divisão ou, sendo o imóvel indivisível, a venda judicial com repartição do valor. O herdeiro resistente mantém a preferência para comprar em igualdade de condições.
Posso vender só a minha parte do imóvel herdado?
Pode, mas precisa oferecer antes aos outros herdeiros, que têm preferência pelo mesmo preço e nas mesmas condições. Se vender a estranho sem avisar, o coerdeiro pode depositar o valor e ficar com a parte em até 180 dias. Na prática, frações ideais têm pouca procura e costumam ser vendidas com desconto.
Quanto tempo demora uma ação de extinção de condomínio?
Depende da comarca, da necessidade de perícia de avaliação e da resistência da outra parte. Há casos resolvidos por acordo logo na audiência inicial e outros que se estendem por anos até o leilão. Por isso, a proposta de acordo feita antes ou durante o processo costuma encurtar bastante o caminho.
Meu irmão mora sozinho na casa herdada. Ele precisa pagar aluguel aos outros?
O Código Civil diz que cada condômino responde aos outros pelos frutos que obteve da coisa. Com base nisso, é possível pedir que quem usa o imóvel com exclusividade pague valor proporcional às partes dos demais. Uma notificação formal ajuda a marcar o momento a partir do qual a cobrança é feita.
A mãe viúva mora na casa. Os filhos podem vender?
Se a casa era a residência da família e é o único imóvel residencial da herança, a viúva tem direito real de habitação sobre ela, garantido pelo art. 1.831 do Código Civil. Os filhos podem até vender suas frações, mas o comprador terá de respeitar esse direito, o que na prática inviabiliza a venda do imóvel livre.
Fontes consultadas
- Divisão a todo tempo e limite de indivisão de 5 anos (Código Civil, art. 1.320), venda da coisa indivisível com preferência do condômino (art. 1.322), herança indivisível até a partilha (arts. 1.784 e 1.791), cessão e preferência do coerdeiro (arts. 1.793 a 1.795), preferência do condômino (art. 504), uso, frutos e despesas (arts. 1.314, 1.315 e 1.319), direito real de habitação (art. 1.831): www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm
- Alienação de bens do espólio com autorização judicial (CPC, art. 619, I), licitação ou venda judicial de bem indivisível na partilha (art. 649), alienação judicial da coisa comum em leilão (arts. 725, IV, e 730) e preço vil abaixo de 50% da avaliação (art. 891): www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm
- Autorização ao inventariante, por escritura, para vender bens do espólio no inventário extrajudicial (Res. CNJ 35/2007, art. 11-A, incluído pela Res. 571/2024): atos.cnj.jus.br/atos/detalhar/179
Sobre a autoria
Conteúdo produzido por Lucas Rogério Raymundo Roque, OAB/SP 454.938, sócio do Kojima Roque Advogados, escritório com sede em Hortolândia/SP e atuação em Campinas e região. Texto de caráter informativo, que não substitui a análise individualizada de cada caso.
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